Vender un piso con hipoteca: claves y consejos


Al igual que hay muchos casos de cambio de hipoteca variable a fija, existen múltiples motivos por los que alguien podría considerar vender un piso con hipoteca. Este proceso, inherentemente complejo, se ve afectado por una variedad de implicaciones legales y financieras. Las razones detrás de esta decisión pueden ser variadas, desde la necesidad de reubicarse en otra ciudad, el deseo de trasladarse a un hogar más amplio o, incluso, por cuestiones económicas. Independientemente de la motivación, enfrentarse a la venta de una propiedad aún agravada con hipoteca es una situación común para muchas personas.

Vender un piso con hipoteca: ¿qué opciones tengo?

Vender una vivienda es, sin duda, una decisión que no debe tomarse a la ligera. Y, como imaginarás, existen varias situaciones a la hora de vender un piso con hipoteca. Cada una de ellas cuenta con sus propias consideraciones y pasos a seguir, diseñadas para adaptarse a diferentes situaciones y necesidades.

No obstante, en todas ellas, debes tener en cuenta que el objetivo es vender tu vivienda y por tanto, debes cuidar hasta el mínimo detalle. Por ello, seguir los pasos de home staging harán de tu inmueble un espacio más atractivo de cara al comprador. ¡La primera imagen es la que cuenta!

Interior de un piso pequeño vendido

Cancelar tu hipoteca

Cancelar la hipoteca antes de proceder con la venta del piso es, en la gran mayoría de casos, la situación más deseable. Esta opción a la hora de vender un piso con hipoteca simplifica el proceso de venta al eliminar cualquier deuda pendiente que pese sobre la propiedad. Esto, conseguirá hacerla más atractiva para potenciales compradores. Por otro lado, al no haber hipoteca, se facilita la transferencia de la propiedad y se evitan complicaciones relacionadas con la subrogación de la hipoteca por parte del comprador. Algunas de las ventajas de esta posibilidad son:

  • Claridad financiera, sin deudas a gestionar.
  • Es una situación más atractiva para los compradores. 
  • Facilita las negociaciones.

Documentos necesarios para cancelar tu hipoteca

Cuando se trata de vender un piso con hipoteca, deberás tener en cuenta los siguientes documentos:

  1. Certificado de deuda cero. Se trata de un documento que emite tu banco que confirma que la hipoteca ha sido pagada en su totalidad.
  2. Escritura de cancelación de hipoteca. Este documento legal que será firmado ante notario formaliza la cancelación de la hipoteca. Además, deberás saber que este gasto corre a cargo del prestatario (es decir, de la persona que solicitó el préstamo hipotecario), según el Tribunal Supremo.
  3. Recibos de pagos. Es recomendable conservar todos los recibos de los pagos realizados para la cancelación de la hipoteca.

Procedimiento de cancelación al vender un piso con hipoteca

Para cancelar la hipoteca de tu piso y facilitar su venta, el proceso comienza con la consulta a tu banco para conocer el saldo pendiente y el procedimiento de cancelación. Una vez hecho esto, liquidas la deuda, solicitas al banco el Certificado de Deuda Cero que verifica la ausencia de deudas pendientes, y firmas la escritura de cancelación ante notario. El último paso es registrar esta cancelación en el Registro de la Propiedad, lo cual incurre en ciertos gastos y en tiempo, pero es esencial para liberar la propiedad de cargas y hacerla más atractiva en el mercado. Aunque el proceso puede ser complejo, es crucial para asegurar que la venta de tu piso sea exitosa.

Hombre firmando el certificado de deuda pendiente

Transferir tu hipoteca al comprador (si el contrato lo permite)

La segunda opción posible a la hora de vender un piso con hipoteca es transferir esa hipoteca al comprador de la vivienda. Es decir, es el comprador quien asumirá la hipoteca existente. Aunque no es la opción más común debido a que requiere que el comprador esté dispuesto y sea capaz de asumir las condiciones del préstamo actual, puede ser una solución viable en circunstancias donde las condiciones de la hipoteca sean especialmente favorables o el comprador encuentre ventajas en continuar con el préstamo.

Documentos a considerar para la subrogación de tu hipoteca

A la hora de vender un piso con hipoteca, para proceder con la transferencia del préstamo, es fundamental tener en cuenta lo siguiente:

  • Aprobación del banco. Se deberá obtener la aprobación del banco según sus políticas de transferencia de hipotecas.
  • Evaluación del comprador. El banco realizará una evaluación crediticia del comprador para asegurar que cumple con los requisitos para asumir la hipoteca.
  • Documento de escritura de la vivienda. Se especifica, ante notario, la operación de compraventa.
  • Acuerdo/contrato de transferencia. El documento que formaliza el acuerdo entre el vendedor, el comprador y el banco para transferir la responsabilidad de la hipoteca al comprador.

En última instancia, la transferencia de una hipoteca al comprador puede ser una excelente manera de facilitar la venta de un piso con hipoteca, siempre y cuando se cumplan todas las condiciones requeridas y se manejen adecuadamente los aspectos legales y financieros.

Vender el piso y usar el dinero para cancelar la hipoteca

Para vender un piso con hipoteca, independientemente de si el precio de venta es superior o inferior a la deuda, es imprescindible obtener el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento indica el total exacto que queda por pagar de la hipoteca, facilitando así el proceso de venta. Al presentar este certificado, se asegura que tanto comprador como vendedor tienen conocimiento del estado de la deuda, lo que permite proceder con la cancelación de la hipoteca con los fondos de la venta o acordar la gestión de la deuda restante.

Cómo obtener el certificado de deuda pendiente

El procedimiento más efectivo para obtener un certificado de deuda pendiente al vender un piso con hipoteca es comunicarte directamente con tu entidad financiera, ya que son ellos quienes tienen la autoridad para emitir dicho certificado. Ten en cuenta que, generalmente, estas entidades aplican una tasa por la emisión de este documento. Una vez hecho esto, podrás comenzar con el proceso de cancelación de la deuda para vender un piso con hipoteca.

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