Las limitaciones urbanísticas son una carga con que se grava una finca en el Registro de la Propiedad, con la finalidad de garantizar que el promotor que va a construir en ella, realice de conformidad con la licencia de construcción, todas las obras de urbanización.
Limitaciones urbanísticas
A continuación, vamos a detallar algunas de las limitaciones urbanísticas más comunes y que en función del tipo de inmueble que mayoritariamente nos dediquemos a comercializar, nos encontraremos con mayor o menor frecuencia.
Algunas de estas circunstancias pueden dar como resultado que en la propia tasación del inmueble aparezca un condicionante o una advertencia, que puede conllevar incluso que la entidad colaboradora no hipoteque el inmueble. Más allá de estas limitaciones urbanísticas que os detallamos, también hay que prestar especial atención a la cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética, imprescindible para la compraventa de un inmueble.
1.1 Fuera de ordenación
Una de las instituciones más importantes en urbanismo es la de “fuera de ordenación”. Pero, ¿qué significa? ¿qué quiere decir? Se dice que una edificación está fuera de ordenación cuando una edificación está en uno de estos dos supuestos:
- Cuando una edificación fue ejecutada con licencia y se encuentra en una zona en la que un cambio de planeamiento modifica las condiciones de ocupación, edificabilidad o cualquier otra circunstancia que haría inviable otorgar una licencia a ésta. Por ejemplo: Una vivienda unifamiliar edificada con licencia, sobre la que un planeamiento posterior ubica un vial, una zona libre, una plaza o una zona verde.
- Cuando una edificación se edifica sin licencia y transcurren los plazos para que la Administración pueda ejercer sus potestades de disciplina urbanística. Por ejemplo, se edifica una vivienda sobre suelo risticosin licencia y transcurren 6 años desde su completa terminación. Cuando no ha transcurrido este plazo estamos hablando de una edificación ilegal que puede ser objeto de un expediente de reposición de la legalidad que podrá terminar en una orden de demolición.
Cuando una edificación está en una de estas dos situaciones, se dice que está en situación de fuera de ordenación. Dentro de esta situación existe una doble situación, la de fuera de ordenación total y parcial de la edificación.
- En la situación de fuera de ordenación total se encuentran aquellas edificaciones que son absolutamente incompatibles con la ordenación urbanística. Por ejemplo, una edificación unifamiliar sobre ubicada sobreun nuevo vial o sobre un nuevo parque.
- Sin embargo, la situación de fuera de ordenación parcial se dará en el supuesto de que las edificaciones sean tan sólo parcialmente incompatibles con el planeamiento. Porejemplo: una edificación de B+7, sobre la que el planeamiento establezca una ordenación de B+3, lo que provocaría que toda edificación en su conjunto estuviese fuera de ordenación parcial.
¿Qué implica que una edificación esté fuera de ordenación?
Partamos de la lógica de la institución para después estudiar los efectos. Lo que busca la institución cuando una edificación se encuentra en una de estas dos situaciones, es la que edificación desaparezca. Lo que pasa es que, en los dos supuestos parece injusto obligar a su propietario a demoler estas edificaciones, ya porque la edificación fue legal en el momento de la construcción o porque transcurrieron los plazos de caducidad de la acción de reposición de la legalidad. Por ello, se establece una especie de peculiar régimen transitorio, permitiendo la subsistencia de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, es decir, que se permite que se siga utilizando hasta que el transcurso del tiempo termine por su ruina, para que, llegado este momento, se termine por su eliminación natural.
Para que esta eliminación se produzca, se producen claras limitaciones en las leyes y en el planeamiento.Por ello, el efecto más inmediato es que no se permitirán obras que puedan suponer que la edificación pueda alargar su vida i til. Es por ello, que las únicas obras que se autorizarán en este tipo de edificaciones serán las de mera conservación u ornato. Es decir, pequeñas obras que no afecten ni a la estructura ni permitan su consolidación. Por poner un ejemplo gráfico, si un incendio o un accidente rompiese una viga de un tejado de una edificación fuera de ordenación total el ayuntamiento no debería permitir que se reparase, condenando la edificación a su ruina y posterior demolición. En las situaciones de fuera de ordenación parcial, existen menos limitaciones urbanísticas, pero siempre se tiende a obligar al propietario que quiera hacer obras mayores a eliminar las zonas que están fuera de ordenación en el edificio.
También podemos ver que fuera de ordenación, se plantea como en diferido o en sustantivo.
- En diferido: cuando una edificación fue construida en su día de acuerdo al plan urbanístico existente, pero este plan cambia durante el transcurso de los años y por ejemplo cambia la profundidad de la construcción en una parcela, quedando la parte posterior del edificio fuera de ordenación en diferido. Esta circunstancia se refleja con una advertencia en la tasación.
- En sustantivo, el asunto es más complicado y acarrea un condicionante en la tasación, lo que puede tener como consecuencia que la entidad que va a hipotecar se niegue a hacerlo.
1.2 Edificio protegido
Una fachada protegida es la fachada de un edificio que ha sido declarado protegido por la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural, dependiente de cada ayuntamiento.
Hay diferentes grados de protección para los edificios, que cada ayuntamiento definirá dentro de su Plan General de Ordenación Urbana.
¿Cómo puedo saber si mi fachada es protegida?
Para saber si el edificio y su fachada es un bien protegido, se debe acudir al Catálogo de Bienes Protegidos del Ayuntamiento en el que esté ubicado el mismo.
Esta información es pública y accesible a todo el mundo, además, generalmente se puede consultar en la web del propio ayuntamiento. En la web del ayuntamiento de Valencia, por ejemplo, se puede consultar a través de un visor urbanístico en el que se puede descargar la ficha del elemento protegido.
¿Se pueden hacer obras en edificios protegidos?
A la hora de realizar obras de rehabilitación de edificios protegidos, es muy importante contactar con un profesional experto que asesore del tipo de obras que se pueden realizar y el procedimiento a seguir para la tramitación de las licencias y autorizaciones oportunas.
Cada ayuntamiento, en su plan general de ordenación municipal, define el tipo de actuaciones permitidas y la forma en la que se tienen que ejecutar, por ejemplo, para rehabilitar una fachada protegida.
Una vez solicitada la licencia para la actuación prevista, los servicios técnicos municipales elaborarán un informe para evaluar si la actuación solicitada se ajusta a la normativa vigente municipal. Las obras permitidas dependerán del grado de protección y el nivel de catalogación del edificio.
Rehabilitación de fachadas protegidas
Generalmente, para reformar una fachada protegida, ha de conservarse la fachada en su estado original, se podrá actuar sobre los huecos (ventanas) siempre y cuando se conserve la estética del edificio original.
Cuando se opta por la rehabilitación de fachadas, además de los criterios de conservación de la fachada, la actuación ha de ajustarse a los criterios de eficiencia energética vigentes, por lo que dependiendo del tipo de fachadas habrá que realizar obras de mayor o menor envergadura. Por ello el precio de la rehabilitación de la fachada puede variar mucho dependiendo del proyecto.
1.3 Un clásico en las limitaciones urbanísticas, la declaración de obra nueva en suelo rústico
Todos aquellos que se dedican a la venta de chalets y casetas de campo, se habrán encontrado en más de una ocasión con una propiedad que “legalmente no existe”, es decir, que en la escritura de propiedad aparece el terreno, pero no la construcción, por tanto, es conveniente saber los pasos que debemos seguir en este caso y advertir de esa circunstancia al posible comprador, ya que es un trámite que afecta a la compra y posterior hipoteca del inmueble.
Aunque por su naturaleza el suelo rústico no es edificable, las limitaciones urbanísticas de las diferentes Comunidades Autónomas y municipios establecen ciertas excepciones. En cada caso concreto, será de vital importancia tenerlas en cuenta a la hora de ponerse a edificar.
¿Qué ocurre si edifico en suelo rústico y no está permitido?
El Código Penal español, en su artículo 319, impone penas de prisión desde 1 a 3 años y multa de 12 a 24 meses a aquellas personas que lleven a cabo obras de edificación no autorizables en suelo no urbanizable. Además, podrá obligársele a la demolición de dicha construcción y la regeneración del terreno a su estado original.
Para que se considere delito, tienen que darse dos condiciones: en primer lugar, como es evidente, que se haya edificado en suelo no edificado (rural o rústico) y en segundo lugar, que la edificación sea “no autorizable”.
Que la edificación sea “no autorizable” quiere decir que no cumple los requisitos ni excepciones de la ley tanto municipal como autonómica para poder obtener la licencia. Esta es otra de las limitaciones urbanísticas más habituales.
Obtener la licencia de una edificación en suelo rústico:
En caso de estar en la situación de que, aunque no se haya obtenido la licencia en el momento pertinente, la casa es susceptible de ser autorizable, los pasos a seguir serán los que se enumeran a continuación:
- El propietario deberá contratar a un arquitecto para que le asesore sobre la manera de tramitar la licencia.
- Consulta en el ayuntamiento correspondiente sobre la documentación a presentar en cada caso. Lo más usual será que nos exijan el levantamiento de los planos de la casa, así como un proyecto técnico de legalización.
- Solicitud de la licencia de legalización en el ayuntamiento correspondiente presentando toda la documentación requerida por éste.
- Tras la revisión por parte del ayuntamiento de todos los documentos aportados, éste informará positiva o negativamente del resultado.
- Pago de las tasas al ayuntamiento: éstas siempre se calculan de acuerdo al presupuesto incluido en el proyecto del expediente de legalización.
- Con la licencia en mano, el propietario debe acudir a una notaría para otorgar la correspondiente escritura de obra nueva y posteriormente registrar su propiedad.
1.4 Aluminosis como otra de las limitaciones urbanísticas
Otra de las limitaciones urbanísticas más conocidas es la Aluminosis es una de las palabras más temida en el ámbito de la arquitectura y de la construcción. El ciudadano de a pie relaciona esta patología con apuntalamiento, derrumbe, molestias, devaluación de la vivienda, desalojo e innumerables problemas más. Sin duda, es una de las patologías más temidas y con más mala prensa, ya que en algunas zonas de la Comunidad Valenciana, durante algunos años, se estuvo construyendo con cemento aluminoso y se dieron varios derrumbes en edificios con resultado de muerte en algunos de ellos.
¿Se puede vender un inmueble en el que se haya detectado aluminosis? La respuesta es por supuesto que sí, no hay ningún problema, pero tiene que saberlo el comprador y decidir si sigue adelante con la compra o si desiste, ya que este inmueble puede tener un precio inferior a otro inmueble de características similares que no esté afectado por esta patología.
Es importante, aunque haya sido reparado o rehabilitado el edificio que el comprador sea conocedor de dicha circunstancia. Obviamente, si no se ha declarado aún dicha patología y se tiene conocimiento dentro del plazo legal de seis meses de la compraventa, entraría en vigor lo que se conoce por saneamiento por vicios ocultos, por lo que el vendedor deberá responder ante la parte compradora.
1.5 IEE Inspección del Estado del Edificio
Es obligatorio que los edificios con una antigüedad superior a los 50 años hayan pasado una inspección técnica, lo que hoy se conoce como Inspección del Estado del Edificio (IEE).
Para evitar este típico caso dentro de las limitaciones urbanísticas es aconsejable que solicitemos a la propiedad o administrador del edificio el informe para hacernos una idea de la situación en la que se encuentra y las posibles derramas a las que habrá que hacer frente posiblemente en un plazo de tiempo corto.
1.6 Obras de rehabilitación (fachadas y barreras arquitectónicas)
Del mismo modo que hemos consultado el IEE, deberíamos saber si la comunidad tiene aprobadas obras de consideración que conlleven cuantiosas derramas o la previsión de ejecutar obras de consideración en el edificio como pueden ser rehabilitación de fachadas, eliminación de barreras arquitectónicas, etc.
1.7 Servidumbres
Aunque las servidumbres suelen aparecer en el apartado de cargas, muchas veces son cuestiones urbanísticas lo que delimitan.
Podemos ver servidumbres por la ley de costas, carreteras, barrancos, vías pecuarias, eléctricas…
Es importante que, ante la aparición en la nota de cualquier tipo de servidumbre, se haga la pertinente consulta a la notaría, ayuntamiento, o a la entidad que corresponda, con el fin de aclarar en qué afecta a la venta del inmueble.
Básicamente se puede vender una propiedad con cualquier tipo de incidencia, limitación o asunto urbanístico pendiente, siempre quedará a criterio del comprador, pero nuestra obligación como agentes inmobiliarios es la de informar a la parte compradora de dichas circunstancias y que sea el comprador el que decida.
Además, debes tener en cuenta que existen otros tipos de cargas al comprar una vivienda que interesa saber si estás pensando en adquirir una propiedad.
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