Limitaciones al uso o transmisión de viviendas

Seguro que has oído hablar de la transmisión de viviendas pero no tienes muy claro a qué se refiere. Pues bien, te contamos todo lo que debes saber para que estés bien informado/a.

¿Qué es la transmisión de viviendas?

La transmisión de viviendas es un acto que supone un cambio en el patrimonio del vendedor y, por tanto, tributa en el Impuesto sobre la Renta como ganancia o pérdida patrimonial. Pero más allá de esto, te interesa conoce otros supuesto más a fondo.

Concordancias titulares

Titulares

En el momento de la captación y con anterioridad a la puesta en venta de la propiedad debemos comprobar la concordancia de titulares, asegurándonos de que todos los titulares hayan firmado la Nota de encargo de venta. Para este fin debemos recabar la Nota Simple del Registro, la Escritura de propiedad original, y si es posible también el titular en catastro (en esta fase de la venta se puede comprobar con el recibo del IBI).

Usufructuarios

En el caso de aparecer usufructuario/s deberá/n éste o estos firmarnos también el Mandato de venta, ya que la Escritura Piblica de Compraventa no se podrá elevar sin su firma y en su caso sin el cobro por su parte del usufructo.

Atención a la Vivienda Habitual

Especial atención a las separaciones y parejas de hecho. Aconsejamos preguntar siempre y a ser posible contemplar en el Mandato de venta una manifestación del estilo siguiente:
Actuando en su propio nombre y derecho como VENDEDORES, según declaran son dueños en pleno dominio, y declaran que no constituye domicilio familiar habitual, ni común de ninguna persona distinta de los comparecientes (y que no existen limitaciones de uso en el caso de separados).

Atención a las transmisiones de viviendas o donaciones con prohibición de disponer (suelen aparecer en CARGAS).

Firma de documentación para transmisión de viviendas

Concordancias de superficies

Es de suma importancia la concordancia de superficies. Debemos comprobar en el momento de la captación y con anterioridad a la puesta en venta de la propiedad, la coincidencia o no de las medidas que aparecen en Nota Simple, Escritura de Propiedad y Catastro y en su caso y a ser posible con la medición Real.

Expedientes para rectificar la superficie de las fincas

1. Atención a los posibles expedientes para rectificar la superficie de fincas que excedan del 10%, como son el regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.

Es importante antes de sacar la vivienda a la venta informarte con tu notario y o Registro de la Propiedad, ya que, si no se corrige y se subsana la diferencia con anterioridad a la firma de la Escritura Pública, deberíamos como mínimo informar al comprador, ya que en el caso que el comprador necesite de hipoteca para la compra, el banco que la otorga podría no querer firmar hasta que no esté subsanado el problema, con el consecuente retraso de la firma después de entregadas las arras y conflicto en cuanto a los costes de la subsanación.

Después de subsanado ¡ojo! Cuidado con el Art 207 de la Ley hipotecaria, por el cual el registrador puede poner nota informativa de dos años de limitación a la transmisión (algunos bancos se niegan a firmar).

2. Atención a que no figure en la Nota simple del Registro de la Propiedad la medida total o parcial y que estemos ante un expediente de inmatriculación.

Exceso de cabida

El exceso de cabida en una tasación inmobiliaria que se refiere a la existencia de una superficie de terreno o edificio mayor que la que figura inscrita en el registro de la propiedad.

Para la identificación de una finca en el Registro de la Propiedad se utiliza, entre otras características, su medida superficial. Las superficies que se suelen describir son las correspondientes a la parcela y a la superficie construida en el caso de que exista alguna edificación. En el caso de las divisiones horizontales, en las que cada vivienda o piso es una finca registral independiente, se describe solamente la superficie construida de la vivienda que conforma la finca registral independiente.

Pero hay ocasiones en las que la superficie real de la finca excede de la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Este exceso puede corresponder bien a la superficie construida, bien a la superficie del terreno, bien a ambas. En estos casos, cuando se realiza una tasación, se informa de la existencia del exceso y de cómo afecta a la valoración mediante cautelas (observaciones, advertencias o condicionantes).

Posibles causas

Algunas veces este exceso de cabida puede ser simplemente un error material en la medida de la finca, provocado por la inexactitud de los antiguos métodos de medición, arrastrando superficies incorrectas a lo largo de los años; o bien otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir otra finca vecina.

Un caso habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral ha invadido la parcela de la vivienda colindante. En el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

Problemática que genera un exceso de cabida

Uno de los principales problemas derivados de un exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; es decir, no hay seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca o que se trate, como se ha comentado anteriormente, de una invasión de otra finca vecina.

Además, el exceso de cabida supone un problema en posteriores inscripciones del inmueble, así como en las inscripciones de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.

En el caso de pretender hipotecar una propiedad en esta situación, al acreedor hipotecario le suele interesar que en el registro esté inscrita la superficie real que ha dado lugar al valor que se ha tenido en cuenta para conceder el préstamo.

Inscripción Registral de los excesos de cabida

En el caso de España, para la inscripción de cualquier exceso de cabida, es indispensable que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Además, la rectificación de la inscripción solo será posible en los supuestos establecidos en la normativa (Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, artículo 200 y sucesivos).

El procedimiento de inscripción depende del porcentaje en que se excede la superficie registral:

• En caso de excesos inferiores al 5% de cabida se permite la mera rectificación de la superficie directamente en el Registro de la Propiedad (Art. 298 R.H.).

• Para excesos entre el 5% y el 10% de cabida, se debe contar con un certificado o informe de técnico competente que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida (Art. 298 R.H.).

• Cuando el exceso es superior al 10% de cabida existen diversas opciones:

  • Mediante la tramitación judicial de un expediente de dominio. No está sujeto a temporalidad, por lo que una vez inscrito el exceso de cabida queda consolidado el derecho sobre toda la superficie
  • Mediante Acta de Notoriedad, que se tramita de forma notarial, con la presencia de todas las partes afectadas. No está sujeto a temporalidad para inscripción de excesos de cabida.
  • Acta de Presencia y Notoriedad, similar al anterior, pero que permite también la rectificación de los linderos.
  • Mediante la inscripción del título público de adquisición del exceso de superficie. Sí está sujeto a temporalidad: no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha. (Artículo 207).

¿Qué prevalece, Registro o Catastro?

El Catastro es un mero registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas. Sin embargo, el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

Por tanto, el organismo que prevalece es el Registro, quedando el Catastro como un elemento que puede indicar indicios de propiedad de una finca, pero nunca definirá con garantías la titularidad del inmueble.

Aunque el Catastro y el Registro son organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en sus datos y evitar tener problemas futuros. En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo. Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.

Hay que tener en cuenta que en un inmueble que forma parte de una división horizontal (edificios de pisos), un caso muy común es el de la existencia de un altillo en los últimos pisos del edificio, cuya superficie al no constar en escritura, no se puede valorar y en la mayoría de casos, ni legalizar, pese a que se tenga la autorización de la comunidad para el uso y disfrute de ese espacio que pertenece a los elementos comunes del edificio.

No figura superficie en Escritura

Es muy habitual que en las escrituras antiguas no figure ningún tipo de superficie ni útil ni construida. Esto no es un problema cuando la compra es al contado y no interviene ninguna entidad bancaria que tenga que financiar la compra del inmueble.

Sin embargo, algunas entidades bancarias exigen que la superficie figure en la nota simple y posteriormente en la nueva escritura y esto puede complicarse bastante dependiendo del Registro de la Propiedad al que pertenezca el inmueble.

Por tanto, si se da este caso en alguno de los inmuebles que vamos a comercializar, lo primero que debemos hacer es ponernos en contacto con el correspondiente Registro y plantearles la pregunta.

Algunos registradores dan por bueno un acuerdo de la comunidad de propietarios por unanimidad en la que se plasme dicho acuerdo con la petición expresa al registrador. Generalmente se da por buena la superficie catastral, la superficie que haya medido el tasador (si hay una tasación reciente) o un certificado de un técnico que certifique la medición.

Como has podido leer, son numerosos los aspectos a los que debes prestar atención ante una transmisión de vivienda. Por ello, para ahorrarte tiempo y posibles quebraderos de cabeza, puedes confiar en nuestros profesionales. Ellos y ellas te aconsejarán y ayudarán en todo momento para que la acción salga positiva.

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